公益爱心援助定点医院扒一扒南京包租、返租常见玩法
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编者按：“售后包租”即房地产开发商将商品房出售给购房人，但是购房人并不用于自住，而是交给开发商或开发商委托的代理机构用于经营，把定期向购房人支付租金的一种销售模式。由于国家相关部门早已原则上禁止“售后包租”模式，不少开发商想出了“售租分离”的模式来打*策的“擦边球”。“收租新街口，5年返租8%”、“包租3年，保底收益21%”、“每年收益10%，5年收回一半总房款”……近年来，南京（楼盘）这种“包租”产品陆续涌出，且包租范围已从传统的商铺产品包租到酒店式公寓、办公产品包租，年投资回报率各异，让投资客一时“眼花缭乱”。而同时，如南京南站商铺陷“转租门”等包租商铺也不断暴露出。售后包租究竟是“馅饼”还是“陷阱”？此次策划主要从当前南京包租产品产生的热点问题入手追踪报道，对包租模式、南京市场上包租现状以及包租优势与风险进行分析，为今后投资者在包租问题上尽最大可能规避风险提供帮助。365淘房
南京讯
近期，南京商铺和公寓投资市场上，出现越来越多的投资玩法，开发商打着“年投资回报率达10%、8%……”、“包租X年”的宣传口号。有产权的无产权的、可回购的等各种性质的投资产品，可谓“乱花渐入迷人眼”，让人无从下手。这些打着高收益背后的投资产品隐藏了哪些风险？究竟哪些包租产品投资才是靠谱的？今天，小编将对南京当前的包租、返租产品进行一一揭秘！类型一：无产权、分割铺、高收益、可回购案例：新街口福中商业广场，包租5年，第二年可回购投资模式：新街口福中商业广场包租商铺位于明瓦廊大洋百货对面，石鼓路路旁，地铁1号线15号出口即是，商铺面积5-50平米均有，单价在2.5万/平米左右，具体一铺一价。目前推出来的包租模式为，包租5年，1、2两年每年回报率11%，3、4两年各12%，第5年13%，每年返现，两年可回购。投资解读：福中商业广场位于新街口核心商圈，地理位置优越，目前运营状况良好，而两年后，可以回购，也就相当于投资人购买了一个短期的理财产品。而这个理财产品卖的是预期回报，相当于是开发商的集资行为，一定程度上存在风险，商铺后期高返租的回报率是高于正常商场租金收益的，因此，后期返租能否及时到位很大程度上，考验着开发商的资金运营能力。而由于福中商业广场卖的是使用权，建议投资者多从商业体的可行性和开发商方面考虑。无产权商铺和产权商铺使用权有很大区别。有了产权，可以使用支配、处置财产，并获得相应收益，经营权依附在产权之上。而单纯投资经营权，没有房产证等所有权凭证，法律上产权并不属于投资人，如果出现风险没有办法保证自己的权益。类型二：无产权、分割铺、高收益、不回购案例：森林摩尔无产权销售，包租15年投资模式：购买森林摩尔商铺，最小的在10？左右，最大的70多？，主力面积在15？左右，均价约2.5万/？，总价多在30多万，包租15年，售后包租前3年每年回报投资人7%，而这21%的总回报将直接抵充总房款，第4、5两年，以8%的回报率每年返还投资人，第6、7、8三年，每年9%回报率返还投资人。8年以后的7年，则以九、一分成形式来进行收益切分，“从第9年开始，投资人与运营方将按照商铺租金市价，以九、一比例来进行回报分成。投资解读：这种无产权式商铺，跟理财产品类似，卖的是预期回报。与产权商铺相比，这种商铺收益高风险也大。如果商业体后期运营不到位，商铺租不出去或者租不出价格，投资者就很难有回报。与类型一一样，这类型商铺也存在着无产权商铺和产权商铺的分别，对于类似森林摩尔这种仅有使用权，法律上产权并不属于投资人，如果出现风险则没有办法保证自己的权益。苏宁雅悦项目效果图类型三：有产权、售后包租高收益、包运营案例：苏宁雅悦，包租5年，每年回报率10%投资模式：苏宁雅悦65年产权公寓，享游小（火瓦巷小学）、三中（总部）双学区，自去年打出包租5年，星级酒店托管每年收益率10%，五年收回成本的口号。投资解读：苏宁雅悦位于新街口商圈，商业发展氛围十分成熟，10%的投资回报率，在公寓产品中已很高了，五年后便可收回一半的投资房款，还是蛮有诱惑力的。项目产品65年产权年限，比一般商用酒店式公寓40年产权，年限更久，同时可落户，拥有两所学校学区，诱惑力更大。公寓售后包租收益达10%，而且是有产权的公寓，这种投资需要考察整个项目的运营规划情况和开发商的实力与资金状况，后期高返租的回报率是高于正常租金水平的，后期返租能否及时到位在很大程度上也考验着开发商的资金实力。案例：证大喜玛拉雅，3年包租，年收益8%，每年返现投资模式：证大喜玛拉雅针对40年公寓产品推出包租活动，3年期限，每年收益8%，每年返现。投资解读：专业从事商业地产开发的人，对证大一定不陌生。作为全国商业地产运营前20年的证大，南站证大喜玛拉雅项目，商业总体量约12万方，其中自持和自营的比例超8成，为项目未来的发展多提供了一层保障。项目公寓推出三年包租，每年8%的活动，对于想投资南站区域的来说，也不失为一种选择。包租期间高返租的回报率是高于正常租金水平的，后期返租能否及时到位在很大程度上也考验着开发商的资金实力，这也是需要友在投资时要进行详细考察的。万象都荟项目效果图案例：万象都荟商铺包租投资模式：一楼5年返祖自有资金8%，二楼、三楼返租自由资金12%，每年返现投资解读：好的租金回报率必定来自于商业良好的运营和高出租率。投资解读：这个返租说法比较有意思，自有资金8%、自有资金12%，我们知道商办产品首付资金是总房款的50%，也就是说一楼商铺回报率在4%，二、三楼在6%，相比其他项目有些低，小编咨询业内人士，其表示，这算正常水平（是不是更靠谱的意思~~？）小提示：其实，细看起来，这些项目地段都还算优越，但开发商常喜欢用售后返租的模式，业内表示，一方面为了快速去化，也或是为了快速集资资金，友在选择包租、返租这类产品时，不妨对项目、开发商资质和资金运营实力多些考察后再出手，而关于售后包租、包租的问题投资*团也会持续报道，敬请关注。
