万科(000002)提取存货跌价准备 08年业绩略低于预期
一、公司 2008 年经营数据略低于预期
2008 年万科实现营业收入409.9 亿元，同比增长15.4%，实现净利润40.3 亿元，同比下降16.7%。营业收入上升而净利润出现下降，主要有如下几个原因：
1.计提存货跌价准备
公司 2008 年净利润较2007 年减少8.1 亿元，与计提存货跌价准备的影响基本相当。报告期内市场房价、地价均出现明显调整，基于审慎的财务策略，公司根据市场情况对可能存在风险的13 个项目计提存货跌价准备12.3 亿元。这些项目的存货跌价准备考虑递延所得税因素后，影响本报告期税后净利润9.2 亿元，影响归属于母公司所有者的净利润8.9 亿元。这也反映了公司在这些项目的获取中，拿地成本偏高，但是相比较万科这么大的开发规模而言，我们认为这些跌价准备是在可控范围内的。
2.毛利率较07 年有所下降
公司 2008 年结算毛利率较2007 年下降2.34 个百分点。2008 年公司结算均价与2007年基本持平，而每平方结算成本增加290 元，其中单方土地成本增加244 元，单方其他成本增加46 元。2008 年结算项目中装修房比例有所上升，因此单纯从数据上看，地价外单方成本46 元的增加幅度并不突兀。但考虑到2008 年公司结算项目中普通住宅比例高于往年的特点，这仍然反映出公司在牛市氛围下，对成本的管理能力有所松懈。
二、销售较 07 年有所下降，但占全国住宅份额有进一步提高
报告期内，公司实现销售面积557.0 万平方米，销售金额478.7 亿元，分别比2007 年减少9.2%和8.6%。08 年底，公司占全国住宅市场的份额为2.34%，较年初进一步提升。
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万科的市场占有率，在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山等9个城市排名首位;在杭州、苏州、无锡、东莞、珠海等5 个城市排名第2 位;在中山、成都两个城市排名第3 位。
从地域分布看，珠三角区域实现销售面积182.0 万平方米，销售收入176.2 亿元，分别占公司整体的32.7%和36.8%;长三角区域实现销售面积173.6 万平方米，销售收入166.0 亿元，分别占公司整体的31.2%和34.7%;环渤海区域实现销售面积137.9 万平方米，销售收入97.5 亿元，分别占公司整体的24.8%和20.4%;其它市场实现销售面积63.6 万平方米，销售收入39.0 亿元，分别占公司整体的11.4%和8.1%。
三、08 年开竣工面积低于原计划，09 年公司继续保守
年初公司计划全年新开工面积848 万平方米，竣工面积689 万平方米。鉴于市场成交量出现大幅下滑，为使推盘计划和销售进度相匹配，合理控制存货规模，同时也使公司有更充裕的时间根据当前购房者的主流需求优化产品结构，公司于08 年中期和三季度两度下调开竣工面积，全年的新开工面积由年初计划的848 万平方米调整为570 万平方米左右，竣工面积由年初计划的689 万平方米调整为586 万平方米。但截至报告期末，公司实际完成新开工面积523.3 万平方米，比2007 年减少32.6%，比年初的计划数减少38.3%;完成竣工面积529.4 万平方米，比2007 年增加18.9%，比年初的计划数减少23.2%。全年的开发面积与销售面积基本匹配。公司计划2009 年新开工面积为403 万平方米，竣工面积619 万平方米，公司继续实行保守发展战略。
四、获取土地成本大幅度下降
报告期内，本公司新获取项目28 个，总占地面积约364.2 万平方米，规划建筑面积总计约679.5 万平方米，按万科权益比例计算的规划建筑面积约465 万平方米。
上述新项目地价总额合计136.1 亿元。截至2008 年末，上述项目共支付地价94.0 亿元。
从 2007 年度中期报告开始，公司放缓了获取项目的节奏。2008 年鉴于市场的不确定性，公司继续在项目获取上保持谨慎的态度。报告期内，公司新增按万科权益计算的项目建筑面积465 万平方米，少于2007 年的934 万平方米，而且其中84.5%是通过收购公司或合作方式取得;全年新增项目土地价款合计136.1 亿元，土地的平均成本约2003 元/平方米，明显低于2007 年地价水平。
截至 2008 年末，公司规划中的项目按万科权益比例计算的建筑面积为1793 万平方米，加上存货中大概有800 多万平方米的在建项目，公司权益未结算面积大约在2600 万平方米左右。
五、公司持有大量现金，保持了健康的财务状况
截至报告期末，公司持有货币资金199.8 亿元，较年初时增加17.2%;净负债率33.1%，较年初上升9.7 个百分点，较中期末下降4.1 个百分点。各类短期借款和一年内到期的长期借款178.7 亿元。在行业整体资金较为紧张的背景下，公司保持了健康的财务状况。此外，公司一贯坚持稳健经营，通过长期积累，在金融系统中培养了良好的信用和彼此了解、信任的合作关系，融资渠道相对丰富。9 月份，公司顺利发行59 亿元公司债券，使资金实力得到进一步增强。
六、公司业绩预测
2009 年以来的房地产行业成交量与2008 年同期相比有一定幅度的提升，并且在2009年中降价销售将会带来销售量进一步的提升，因此我们预计2009 年公司整体销售量将有15%幅度的上升，而且公司在08 年已经将过高的地价进行了存货跌价准备，我们预计未来的毛利将有所上升，公司计划2009 年新开工面积为403 万平方米，竣工面积619 万平方米，因此我们预计公司2009 年及2010 年的结算面积分别为525 万平方米和590万平，营业收入分别为410 亿元及450 亿元，净利润分别为47.09 亿元及50.09 亿元，EPS 分别为0.43 元及0.46 元，维持“推荐”投资评级。
